ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีนเป็นอย่างไร หลังจากยักษ์ใหญ่ในธุรกิจนี้อย่าง “เอเวอร์แกรนด์” ถูกเพิกถอนออกจากตลาดหุ้น

ที่มาของภาพ : AFP by approach of Getty Photos

ครั้งหนึ่ง เอเวอร์แกรนด์เคยเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เจ้าใหญ่สุดของจีน

Article Info

    • Writer, ปีเตอร์ ฮอสกินส์
    • Characteristic, ผู้สื่อข่าวธุรกิจ บีบีซีนิวส์
    • Reporting from รายงานจากสิงคโปร์

“เอเวอร์แกรนด์” บริษัทยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์ของจีนถูกถอดออกจากตลาดหลักทรัพย์ของฮ่องกงเมื่อวันจันทร์ หลังจากผ่านการซื้อขายในตลาดมากว่าทศวรรษครึ่ง

นับเป็นเหตุการณ์สำคัญในแง่ที่ไม่ค่อยจะดีนักสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ครั้งหนึ่งเคยยิ่งใหญ่ที่สุดในจีน บริษัทแห่งนี้เคยมีมูลค่าในตลาดหุ้นมากกว่า 5 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ (ราว 1.6 ล้านล้านบาท) ก่อนที่จะล่มสลายอย่างรุนแรงจากการแบกภาระหนี้มหาศาลที่เคยช่วยให้บริษัทเติบโตอย่างพุ่งพรวด

ผู้เชี่ยวชาญบอกว่าการเพิกถอนบริษัทออกจากตลาดหลักทรัพย์เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้และถือเป็นจุดสิ้นสุด

“เมื่อคุณถูกเพิกถอน มันไม่มีทางย้อนกลับไปแล้ว” แดน หวัง ผู้อำนวยการแผนกจีนจากยูเรเซีย กรุ๊ป (Eurasia Neighborhood) บริษัทที่ปรึกษาด้านความเสี่ยงทางการเมือง ระบุ

ชื่อของ “เอเวอร์แกรนด์” ตอนนี้เป็นที่รู้จักดีในฐานะส่วนหนึ่งของวิกฤตที่ประเทศเศรษฐกิจขนาดใหญ่เป็นอันดับสองของโลกเผชิญอยู่เป็นระยะเวลาหลายปี

Skip ได้รับความนิยมสูงสุด and proceed readingได้รับความนิยมสูงสุด

Cease of ได้รับความนิยมสูงสุด

เกิดอะไรขึ้นกับเอเวอร์แกรนด์

ย้อนไปเพียงไม่กี่ปีมานี้ กลุ่มธุรกิจ “เอเวอร์แกรนด์” ยังเป็นตัวอย่างโดดเด่นที่สะท้อนถึงปาฏิหาริย์ทางเศรษฐกิจของจีนอยู่เลย

ฮุย คา ยัน (หรืออีกชื่อคือ สวี่ เจียอิ้น) ผู้ก่อตั้งและประธานของบริษัท เติบโตจากจุดต่ำต้อยในชนบทของจีนสู่การมีชื่อเป็นผู้ร่ำรวยอันดับต้น ๆ ในเอเชียจากการจัดอันดับบนนิตยสารฟอร์บส์ในปี 2017

นับจากนั้นมูลค่าทรัพย์สินของเขาก็ลดฮวบจากที่เคยถูกประมาณการณ์ว่ามีราว ๆ 4.5 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ (ราว 1.5 ล้านล้านบาท) ในปี 2017 เหลือไม่ถึงหนึ่งพันล้านดอลลาร์สหรัฐ (ราว 3.2 หมื่นล้านบาท) ความเสื่อมถอยของเขานั้นไม่ธรรมดา เฉกเช่นเดียวกับบริษัทของเขา

ในเดือน มี.ค. 2024 นายฮุยถูกปรับเป็นเงิน 6.5 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (ราว 211 ล้านบาท) และถูกแบนจากตลาดทุนของจีนตลอดชีวิต จากการที่บริษัทกล่าวอ้างเกินจริงว่ามีรายได้ 7.8 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ (ราว 2.5 ล้านล้านบาท)

เหล่าผู้ชำระบัญชีก็กำลังตรวจสอบว่า พวกเขาสามารถเรียกคืนเงินสดมาให้กับบรรดาเจ้าหนี้ จากทรัพย์สินส่วนตัวของนายฮุยได้หรือไม่

ในช่วงเวลาที่บริษัทล้มละลาย เอเวอร์แกรนด์มีโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาประมาณ 1,300 โครงการใน 280 เมืองทั่วประเทศจีน

อาณาจักรในเครือของบริษัทยังขยายตัวไปจนถึงการเป็นผู้ผลิตรถยนต์ไฟฟ้าและเป็นเจ้าของทีมฟุตบอลกว่างโจว เอฟซี (Guangzhou FC) ที่ประสบความสำเร็จที่สุดในจีน แต่ทีมดังกล่าวถูกเตะออกจากลีกฟุตบอลในปีนี้หลังจากไม่สามารถชำระหนี้สินของทีมฟุตบอลได้

ที่มาของภาพ : AFP by approach of Getty Photos

เอเวอร์แกรนด์เคยเป็นเจ้าของทีมฟุตบอลที่ประสบความสำเร็จที่สุดในจีน

เอเวอร์แกรนด์สร้างธุรกิจมาจากเงินกู้ยืม 3 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ (ราว 9.7 ล้านล้านบาท) ทำให้ได้รับการขนานนามว่าเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีหนี้สินมากที่สุดในโลก

ทว่า ความเสื่อมถอยของบริษัทเกิดขึ้นเมื่อรัฐบาลจีนบังคับใช้กฎระเบียบใหม่ในปี 2020 เพื่อควบคุมจำนวนเงินที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่สามารถกู้ยืมได้

มาตรการใหม่นี้เองทำให้เอเวอร์แกรนด์ต้องนำเสนอส่วนลดมากมายในการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท เพื่อให้มั่นใจว่าจะมีเงินไหลเข้ามาทำให้ธุรกิจอยู่รอดต่อไปได้

และเมื่อบริษัทเริ่มประสบกับความยากลำบากในการหาเงินมาชำระดอกเบี้ย ไม่นานนักเอเวอร์แกรนด์ก็เริ่มผิดนัดชำระหนี้สินบางส่วนจากเจ้าหนี้ในต่างประเทศ

หลังเผชิญข้อพิพาททางกฎหมายมาหลายปี ศาลสูงของฮ่องกงก็สั่งให้บริษัทปิดกิจการในเดือน ม.ค. 2024

หุ้นของเอเวอร์แกรนด์มีความเสี่ยงจะถูกเพิกถอนมานับตั้งแต่วันนั้น เพราะมันถูกระงับการซื้อขายมาตั้งแต่ศาลมีคำสั่ง

ในขณะนั้นวิกฤตที่กำลังกลืนกินได้ทำให้มูลค่าหุ้นในตลาดของบริษัทลดลงจากมูลค่าเดิมไปกว่า 99% แล้ว

ส่วนคำสั่งชำระบัญชีเกิดขึ้นหลังจากที่บริษัทไม่สามารถเสนอแผนงานที่เป็นไปได้จริงในการลดหนี้สินหลายพันล้านดอลลาร์สหรัฐในต่างประเทศ

ในช่วงก่อนหน้าของเดือนนี้ ผู้ชำระบัญชีเปิดเผยว่าปัจจุบันเอเวอร์แกรนด์มีหนี้สินอยู่ 4.5 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ (ราว 1.5 ล้านล้านบาท) แต่จนถึงขณะนี้บริษัทกลับขายสินทรัพย์ไปได้เพียง 255 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (ราว 8.3 พันล้านบาท) เท่านั้น พวกเขายังบอกด้วยว่าการจะยกเครื่องบริษัทใหม่ทั้งหมดนั้น “ยากที่จะบรรลุผลสำเร็จ”

การ “เพิกถอนบริษัทออกจากตลาดหลักทรัพย์ในตอนนี้แน่นอนว่าเป็นเพียงเชิงสัญลักษณ์เท่านั้น แต่ก็นับว่าเป็นเหตุการณ์สำคัญ” หวังระบุ

สิ่งที่ยังเหลืออยู่ก็คือเจ้าหนี้รายใดบ้างที่จะได้รับการชำระหนี้ และพวกเขาจะได้รับเท่าไหร่ในกระบวนการล้มละลายครั้งนี้” ศาสตราจารย์ซือถง เฉียว จากมหาวิทยาลัยดุ๊ก (Duke College) ระบุ

การไต่สวนการชำระบัญชีครั้งต่อไปมีกำหนดจะเกิดขึ้นใน ก.ย. นี้

เศรษฐกิจจีนได้รับผลกระทบอย่างไร

จีนกำลังเผชิญกับปัญหาใหญ่หลายประการ ทั้งภาษีศุลกากรของโดนัลด์ ทรัมป์ ประธานาธิบดีสหรัฐฯ, ภาระหนี้สินที่สูงของรัฐบาลท้องถิ่น, การใช้จ่ายของผู้บริโภคซบเซาลง, การว่างงาน และประชากรผู้สูงอายุ

แต่ผู้เชี่ยวชาญมองว่า การล่มสลายของเอเวอร์แกรนด์ ประกอบปัญหาร้ายแรงต่าง ๆ ที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นต้องเผชิญ คือสิ่งที่ผลกระทบต่อประเทศมากที่สุด

“การตกต่ำของภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นแรงฉุดเศรษฐกิจที่รุนแรงที่สุด และเป็นสาเหตุต้นตอที่ทำให้การบริโภคหยุดชะงัก” หวังระบุ

ที่มาของภาพ : Getty Photos

ฮุย คา ยัน ประธานเครือธุรกิจเอเวอร์แกรนด์ ครั้งหนึ่งเคยเป็นผู้ที่ร่ำรวยที่สุดในเอเชีย

นี่ถือเป็นปัญหาอย่างยิ่ง เนื่องจากอุตสาหกรรมนี้คิดเป็นสัดส่วนประมาณหนึ่งในสามของเศรษฐกิจจีน และเป็นแหล่งรายได้หลักของรัฐบาลท้องถิ่นในแต่ละแห่ง

“ผมไม่คิดว่าจีนมีทางเลือกที่เป็นไปได้ ที่จะพยุงเศรษฐกิจของประเทศในระดับในระดับที่ใกล้เคียงกัน” ศาสตราจารย์เฉียวกล่าว

ขณะที่แจ็คสัน ชาน จากบอนด์ซูเปอร์มาร์ท (Bondsupermart) แพลตฟอร์มวิจัยด้านตลาดการเงิน ระบุว่า วิกฤตอสังหาริมทรัพย์นำมาซึ่งการ “เลิกจ้างครั้งใหญ่” โดยบรรดานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แบกภาระหนี้สินอย่างหนัก

เขายังเสริมว่า พนักงานในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์หลายคนที่ยังรักษางานเอาไว้ได้ก็ถูกลดเงินเดือนลงจำนวนมาก

วิกฤตการณ์ครั้งนี้ยังส่งผลกระทบอย่างมากต่อหลายครัวเรือนที่มักจะใช้เงินออมไปลงทุนกับทรัพย์สิน

อลิเซีย การ์เซีย-เออร์เรโร หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ประจำภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก จากธนาคารนาทิกซิส (Natixis) ของฝรั่งเศส เปิดเผยว่า เมื่อราคาที่อยู่อาศัยดิ่งลงอย่างน้อย 30% เงินออมของชาวจีนหลายครอบครัวก็มีมูลค่าลดลงตามไปด้วย

เธอเสริมว่า นั่นหมายความว่าพวกเขาก็มีแนวโน้มที่จะไม่ใช้จ่ายหรือลงทุน

เพื่อแก้ไขปัญหานี้ รัฐบาลจีนได้ประกาศแผนงานต่าง ๆ มากมายที่มีจุดประสงค์เพื่อฟื้นฟูตลาดที่อยู่อาศัย กระตุ้นการใช้จ่ายของผู้บริโภค และกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้าง

แผนงานเหล่านี้มีทั้งมาตรการที่จะช่วยเจ้าของบ้านรายใหม่และช่วยพยุงตลาดหุ้น ผ่านการจูงใจให้ซื้อรถยนต์ไฟฟ้าและเครื่องใช้ในครัวเรือน

แม้รัฐบาลจีนจะทุ่มเงินหลายแสนล้านดอลลาร์สหรัฐเข้าในระบบเศรษฐกิจของประเทศ แต่เศรษฐกิจของจีนที่เคยเติบโตมากกว่านี้ กลับลดลงเหลือเพียง “ประมาณ 5%” เท่านั้น

ในขณะที่ประเทศตะวันตกส่วนใหญ่ยินดีกับสิ่งนี้ แต่สำหรับจีนที่เศรษฐกิจเคยเติบโตมากกว่า 10% ต่อปีในปี 2010 นี่ถือเป็นการชะลอตัว

วิกฤตอสังหาริมทรัพย์จบลงแล้วหรือไม่

สรุปสั้น ๆ คือ อาจจะยังไม่จบ

แม้ว่าเอเวอร์แกรนด์จะครองพาดหัวข่าวส่วนใหญ่ แต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ อีกหลายบริษัทในจีนก็กำลังเผชิญกับความท้าทายหลายประการเช่นกัน

เมื่อต้นเดือน ส.ค. ที่ผ่านมา ศาลสูงของฮ่องกงได้มีคำสั่งให้บริษัท “ไชน่า เซาธ์ ซิตี้ โฮลดิ้งส์” (China South City Holdings) ยุติกิจการ นับเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดที่ถูกบังคับให้ชำระบัญชีต่อจากเอเวอร์แกรนด์

ในขณะเดียวกัน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ที่เป็นคู่แข่งอย่าง “คันทรี การ์เดน” (Country Backyard) ก็ยังคงพยายามทำข้อตกลงกับบรรดาเจ้าหนี้เพื่อตัดหนี้ต่างประเทศที่ค้างชำระกว่า 1.4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ (4.5 หมื่นล้านบาท)

การไต่สวนการชำระบัญชีของบริษัทครั้งต่อไปมีกำหนดจะเกิดขึ้นในฮ่องกงในเดือน ม.ค. 2026 หลังจากถูกเลื่อนมาหลายครั้ง

“ภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดกำลังประสบกับปัญหา จะมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของจีนล่มสลายตามมาอีก” ศาสตราจารย์เฉียวระบุ

ที่มาของภาพ : AFP by approach of Getty Photos

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การนำหุ้นของเอเวอร์แกรนด์ออกจากตลาดหุ้นของฮ่องกงนั้น เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

ในขณะที่รัฐบาลจีนออกหลายมาตรการมาช่วยหนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์และพยุงเศรษฐกิจโดยรวม แต่ก็ไม่ได้เข้ามาช่วยเหลือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

นายชานกล่าวว่า แผนงานเหล่านี้ดูจะส่งผลกระทบในเชิงบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ “ผมคิดว่า มันไปถึง จุดต่ำสุดแล้ว และมันควรจะอยู่ในระยะที่กำลังฟื้นฟูอย่างช้า ๆ อย่างไรก็ตาม เราคงไม่อาจคาดหวังให้มันฟื้นฟูอย่างแข็งแรง”

โกลด์แมน แซคส์ (Goldman Sachs) ยักษ์ใหญ่ด้านการลงทุนของวอลล์สตรีท เคยออกมาเตือนเมื่อเดือน มิ.ย. ว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในจีนจะตกลงอย่างต่อเนื่องจนถึงปี 2027

หวังก็เห็นด้วย โดยเธอยังคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนที่กำลังประสบปัญหานี้ จะไปสู่ “จุดต่ำสุด” ในราว ๆ สองปี ก่อนที่อุปสงค์จะตามทันอุปทาน

แต่การ์เซีย-เออร์เรโร กล่าวถึงเรื่องนี้อย่างตรงไปตรงมากว่า เธอบอกว่า “ไม่มีแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์”

รัฐบาลจีนได้ส่ง “ข้อความอย่างชัดเจนถึงเจตนาที่จะไม่ช่วยเหลือภาคธุรกิจที่อยู่อาศัย” ผู้อำนวยการแผนกจีนจากยูเรเซีย กรุ๊ปกล่าวเสริม

ที่ผ่านมารัฐบาลจีนระมัดระวังหลีกเลี่ยงมาตรการใด ๆ ก็ตามที่อาจส่งเสริมพฤติกรรมเสี่ยงเพิ่มเติมจากอุตสาหกรรมที่มีหนี้สินมากเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว

และแม้ว่าในยุคที่มันเฟื่องฟู ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเคยเป็นแรงขับเคลื่อนหลักในการเติบโตทางเศรษฐกิจของจีน แต่ตอนนี้พรรคคอมมิวนิสต์ที่ปกครองจีนอยู่กำลังให้ความสนใจไปกับสิ่งอื่น

ประธานาธิบดีสี จิ้นผิง กำลังมุ่งเป้าไปที่อุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง อย่างเช่น พลังงานหมุนเวียน รถยนต์ไฟฟ้า และหุ่นยนต์มากกว่า

อย่างเช่นที่หวังพูดถึงมันว่า “จีนกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งใหญ่สู่ยุคใหม่ของการพัฒนา”