สำนักงานประกันสังคมเผยใช้เงินซื้อกองทุนฯ 9.41 พันล้าน-เอกชนแจงประเมินมูลค่าตึกคำนวณด้วยราคาก่อสร้างอาคารสีเข

ประกันสังคมเผยใช้เงินซื้อกองทุนไพร์ม แอสเซท 9,410 ล้าน ด้านเอกชนแจงกมธ.ติดตามงบประมาณฯ การประเมินมูลค่าตึกคำนวณด้วยราคาการก่อสร้างอาคารสีเขียว

สำนักข่าวอิศรา . รายงานว่า เมื่อวันที่ 24 เม.ย. 2568 คณะกรรมาธิการศึกษาการจัดทำและติดตามการบริหารงบประมาณ (กมธ.ติดตามงบประมาณ) มีการประชุมร่วมกับเอกชนที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาและเสนอให้ประกันสังคมซื้อตึก SKYY9

ผู้สื่อข่าวสำนักข่าวอิศรามีโอกาสเข้าร่วมสังเกตการณ์การประชุม รายงานสิ่งที่น่าสนใจในการประชุม ดังนี้

นายวรภพ วิริยะโรจน์ สส.บัญชีรายชื่อพรรคประชาชน และกรรมาธิการรายอื่น ตั้งคำถามต่อเอกชนต่าง ๆ เช่น ทำไม ‘เอ็มเอฟซี' จึงเสนอให้ประกันสังคมซื้อตึก SKYY9 ทำไมการประเมินราคาต้นทุนที่ดินและการก่อสร้างอาคารมีราคาสูง ทั้งที่ในปี 2563 มีการประเมินราคาประมาณ 3.7 พันล้านบาท สรุปแล้วประกันสังคมใช้เงินซื้อตึก SKYY9 เป็นจำนวนเงินเท่าไร เป็นต้น

ตัวแทนบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนเอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ที่มีหน้าที่นำเสนอสินทรัพย์ตึก SKYY9 กล่าวว่า ได้เสนอให้ประกันสังคมลงทุนในโรงแรม เนื่องจากมองว่า ในช่วงนั้นมีโควิด นักท่องเที่ยวลดลงเจ้าของขายโรงแรมน่าจะราคาถูกลง แต่ทางประกันสังคมบอกว่าโรงแรมมีความเสี่ยงสูง ลงทุนในอาคารสำนักงานน่าจะน่าสนใจมากกว่า ทางกองทุนเลยกลับไปดูทรัพย์สินที่เสนอขายในตลาดช่วงนั้น พบว่า มีอาคารสำนักงานหลายที่ เช่น อาคารที่วิภาวดี อาคารสำนักงานแถวพระราม 6 อาคารแถวสาทร และอาคารแถวรัชดา ซึ่งทุกที่ที่ยกตัวอย่างมามีข้อด้อย จึงมาดูที่อาคาร SKYY9 ก็เป็นทำเลที่ตอบโจทย์ เนื่องจากอยู่แถวพระราม 9 เนื่องจากเป็นโซนที่มีประชากรหนาแน่น มีคอนโดจำนวนมาก ยังไม่มีอาคารสำนักงานมากในบริเวณนั้น ประกอบกับราคาที่บริเวณนั้นเพิ่มขึ้นในแต่ละปี และยังสามารถกรองฝุ่น pm 2.5 ได้ จึงเลือกตึก SKYY9

ตัวแทนเอ็ดมันด์ ไต แอนด์ คอมพานี (ประเทศไทย) จำกัด ในฐานะผู้ประเมินราคาอิสระที่ประเมินราคาตึก SKYY9 กล่าวว่า ทางบริษัทมีวิธีการรวบรวมข้อมูลในการประเมินราคาทรัพย์สินคล้าย ๆ กัน โดยการประเมินราคาที่ดินก็จะรวบรวมข้อมูลจากทำเล ศักยภาพที่ดิน และข้อกำจัดทางกฎหมายที่ใกล้เคียงกัน นำมาปรับค่าต่าง ๆ แล้วจะได้มูลค่าที่ดินประมาณตารางวาละ 1,350,000 บาท ส่วนสิ่งปลูกสร้าง เนื่องจากสิ่งปลูกสร้างเป็นอาคารสีเขียว (Green Buliding) อีกทั้งยังสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ยังไม่มีการกำหนดมาตรฐานอาคารสีเขียว ในปี 2565 ที่ประเมินราคาจนถึงปัจจุบันยังไม่มี ทางบริษัทจึงต้องไปรวบรวมข้อมูลเองว่า อาคารสีเขียวมีต้นทุนในการก่อสร้างสูงกว่าต้นทุนการก่อสร้างอาคารทั่วไปประมาณเท่าไร ซึ่งพบข้อมูลว่าปี 2018 ราคาก่อสร้างอาคารสีเขียวสูงกว่าราคาก่อสร้างอาคารทั่วไปตารางเมตรละประมาณ 36,000 บาท และระบุว่าค่าก่อสร้างอาคารสีเขียวสูงกว่าอาคารทั่วไป 30% แต่ไม่ได้ระบุว่าเป็นอาคารสูงกี่ชั้น จึงได้ตัวเลขนี้มาคำนวนโดยนำดัชนีค่าก่อสร้างปรับค่าตามจำนวนปีและบวกเพิ่มอีก 30% ในมูลค่าอาคารสีเขียว

ตัวแทนประกันสังคม กล่าวว่า ทางประกันสังคมใช้เงินซื้อกองทุนไพร์มแอสเซท 9,410 ล้านบาท ส่วนโครงสร้างการลงทุนของไพร์มแอสเซทต้องให้เอ็มเอฟซีชี้แจง

ตัวแทนบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนเอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เรื่องการลงทุนในตึก SKYY9 กอง Believe มีการเพิ่มทุนและปรับโครงสร้างของไพร์มเซเว่นประมาณ 7 พันล้าน เป็นการเพิ่มทุนประมาณ 5 พันล้าน กู้เงิน 2 พันล้าน ส่วนไพร์มเซเว่นก็ทำในลักษณะเดียวกันไปที่ไพร์มไนน์ ด้วยมูลค่าประมาณ 6.9 พันล้านบาท ซึ่งมูลค่านี้เป็นมูลค่าที่ใช้ชำระเพื่อซื้อตึก SKYY9 โดยตอนที่ซื้อมาบริษัทเอจีอาร์อีไม่ได้มีภาระตกค้างใด ๆ